DIE RICHTIGE BEWERTUNG VON RECHTEN, LASTEN UND EINTRAGUNGEN

Wir nehmen Sie jetzt gerne mit in einen der komplexesten Bereiche in der Immobilienwirtschaft – generell – in einen der anspruchvollsten Bereiche im Recht. Wir geben Ihnen eine Übersicht möglicher Rechte, Lasten und Beschränkungen und versuchen Ihnen das Grundbuch zu erklären.

Zunächst erklären wir Ihnen den Aufbau des Grundbuchs.

Am besten kann man das Grundbuch verstehen, wenn man es als Bestandsverzeichnis aller bebauten und unbebauten Grundstücke in Deutschlands sieht. In diesem amtlichen Register sind alle, das abgefragte Grundstück betreffenden, gegenwärtigen und vergangenen Vorgänge aufgelistet. Es ist ein Instrument das öffentlichen Glauben“ besitzt, da alle relevanten Rechtsvorgänge darin verzeichnet sind und es immer am aktuellen Stand ist.

Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf wenn Sie Fragen zu einer Eintragung im Grundbuch haben.

Das Grundbuch und dessen Gliederung sind genau normiert, das Muster ist gesetzlich vorgeschrieben.

Aufschrift: zuständiges Amtsgericht, Band und Blatt im Bestand.

Bestandsverzeichnis: Lage und Größe. Das Kataster stellt Gemarkung, Flur und Flurstück bereit. Die Rechte, die auf dem Grundstück liegen (Wohnungseigentum, Miteigentum, Teileigentum, Erbbaurecht) sind ebenfalls Teil dieses Verzeichnisses. Angeschlossen sind die Abteilungen.

Abteilung 1: Eigentumsverhältnisse und Verteilung des Eigentums (z.B. bei Ehepaaren).

Abteilung 2: Lasten und Beschränkungen, die auf dem Objekt eingetragen sind (Wegerechte, Vorkaufsrechte, …) (Hier wird es spannend für uns).

Abteilung 3: Pfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden, besicherte Darlehen. Die Löschung eines Pfandrechts muss formal beim Amtsgericht beantragt werden.

Handblatt: alle Vorgänge, die durch Eintragungen, Löschungen, Änderungen generiert wurden (Urkunden, Protokolle).

Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf wenn Sie Fragen zum Grundbuch haben.

Die zweite Abteilung des Grundbuchs beinhaltet dingliche Lasten und Beschränkungen des Eigentums, welche sich unmittelbar auf das Grundstück und dessen Eigentümer auswirken. Eingetragene Lasten und Beschränkungen können den Wert des Grundstücks beeinflussen.

Grunddienstbarkeiten sind Belastungen eines Grundstücks zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks. Die Grunddienstbarkeit ist objektbezogen und wird üblicherweise bei Eigentumsumschreibung auf den neuen Eigentümer übertragen – Sie ist eine dingliche Einigung zwischen zwei Grundstückseigentümern über einzelne Nutzungen (Nutzungsdienstbarkeit, z.B. Wegerechte), Beschränkungen (Unterlassungsdienstbarkeit, z.B. die Einschränkung der Bebauung, Einschränkung der Nutzung) oder Einschränkungen (Duldungsdienstbarkeit, z.B. Duldung übermäßiger Lärmbelastungen, Geruch etc.).

Da die Grunddienstbarkeit zivilrechtlich vereinbart wird, unterscheidet sich diese von der öffentlich-rechtlichen Baulast, welche Pflichten gegenüber hoheitlichen Rechtsträgern begründet.

Sind sich zwei Grundstückseigentümer über die Eintragung einig, wird das Grundbuch des dienenden Grundstücks belastet. Eine gesonderte Eintragung im Grundbuch des herrschenden Grundstücks ist möglich, jedoch nicht notwendig. Grunddienstbarkeiten sind immer objektbezogen, vererblich und veräußerbar.

Typische Eintragungen können sein:

Wegerechte

Das dienende Grundstück hat als Belastung ein Wegerecht eingetragen, welches der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks nutzen darf, um auf sein Grundstück zu belangen. Weitere Vereinbarungen, z.B. über Entschädigungen, Unterhaltungskosten oder Verkehrssicherungspflichten, können getroffen werden.

Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf wenn Sie Fragen zu einem Wegerecht im Grundbuch haben.

Leitungsrechte (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, usw.)

Um ein Grundstück mit Bebauung nutzen zu können, sind Zuleitungen von Versorgern notwendig. Handelt es sich dabei um ein rückwärtiges Grundstück, welches nicht an einer öffentlichen Straße anliegt über welche die Erschließung möglich ist, können Leitungsrechte vereinbart werden, um die Versorgung über das dienende Grundstück zu gewährleisten.

Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf wenn Sie Fragen zu einem Leitungsrecht im Grundbuch haben.

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist eine Belastungen eines Grundstücks zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person. Es ist unveräußerlich und unvererblich – die eingetragene Belastung steht nur einer bestimmten Person zu. Bei Verkauf oder Tod des Berechtigten erlischt das eingetragene Recht und kann mit entsprechendem Nachweis im Grundbuch gelöscht werden.

Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf wenn Sie Fragen zu einer Eintragung im Grundbuch haben.

Wohn-/ Nutzungsrecht

Eine typische Eintragung ist das Wohn-/Nutzungsrecht, welches erlaubt, dass die begünstigten Person die Immobilie bis zum Tod nutzen darf. Oft wird diese Art der Eintragung vorgenommen, wenn das Grundeigentum an die Kinder übertragen werden soll, die Eltern jedoch weiterhin die Immobilie bewohnen möchten.

Auch die aufgeführten Beschränkungen der Grunddienstbarkeit können als beschränkte persönliche Dienstbarkeit vereinbart werden. Demnach erlischt z.B. das Wegerecht, wenn der Begünstigte verstirbt.

Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf wenn Sie Fragen zu einem Wohnungsrecht im Grundbuch haben.

Nießbrauch

Der Nießbrauch (lat.: usus fructus, Gebrauch, Fruchtgenuss) ist ein unveräußerliches und unvererbliches, umfassendes Recht einer bestimmten Person an einer Sache oder einem Recht, dieses zu nutzen und die “Früchte” daraus zu ziehen.

Der Nießbraucher (oder Nutznießer) hat das Recht, eine Immobilie ganz oder teilweise zu bewohnen und/oder alle Nutzungen aus der Immobilie zu ziehen. Darunter fallen Zahlungen bei Vermietung und Verpachten, aber auch landwirtschaftliche Erzeugnisse, abgebaute Bodenschätze u. ä. Ein Nutznießer ist demnach wirtschaftlich ähnlich berechtigt wie ein Eigentümer – Mit der Ausnahme, dass die Immobilie nicht verkauft werden darf.

In der Praxis wird der Nießbrauch häufig bei Vermögensübertragungen eingesetzt, um dem Nachfolger zwar das Eigentum zu übertragen, jedoch das Recht an der Nutzung und Fruchtziehung der Immobilie zu erhalten. Dies geschieht z.B. bei der Schenkung von Anlageimmobilien innerhalb der Familie.

Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf wenn Sie Fragen zu einem NIeßbrauch im Grundbuch haben.

Reallast

Die Reallast ist eine Belastung eines Grundstücks, dass der jeweilige Eigentümer wiederkehrende Leistungen erbringen muss – dabei kann es sich um Dienst- und Sachleistungen, aber auch um die Zahlung von Geld handeln. Wird die vereinbarte Leistung nicht mehr erbracht, kann der Berechtigte seinen Anspruch im Wege einer Zwangsvollstreckung in das Grundstück durchsetzen.

In der Praxis wird eine Reallast häufig mit dem Altenteilsrecht eingesetzt. Wird eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen, kann sich der Berechtigte, welcher sich möglicherweise schon in gehobenem Alter befindet, eine monatliche Versorgungsrente und Pflegeleistungen sichern. Eine Reallast kann subjektiv-dinglich, also als übertragbares und vererbliches Recht oder auch subjektiv-persönlich vereinbart werden. Letztere Vereinbarung ist unübertragbar, unvererblich und bleibt nur für Berechtigten bis zum Tod bestehen.

Weitere Bezeichnungen der Reallast können außerdem sein:

Leibgedinge / Leibzucht: Verpflichtung zur Erbringung von Naturalleistungen wie Wohnung, Nahrungsmittel, Hege und Pflege gegenüber einer Person.

Altenteil / Altgedinge / Auszugsrecht: Wohnrecht im Auszugshaus oder Pflege, Versorgung von Nahrung, Kleidung und Wärme oder ein “Taschengeld”

Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf wenn Sie Fragen zu einer Reallast im Grundbuch haben.

Vorkaufsrechte

Ein Vorkaufsrecht räumt dem Berechtigten die Möglichkeit ein, im Falle des Verkaufs in den bestehenden Kaufvertrag durch einseitige Erklärung einzusteigen. Er akzeptiert mit der Ausübung des Vorkaufsrechts den Inhalt des Kaufvertrages in vollem Umfang inklusive Vereinbarungen, Beschaffenheitserklärungen und Kaufpreis. Für den Verkäufer ergibt sich keine wesentliche Änderung.

Besteht ein Vorkaufsrecht, hat der Vorkaufsberechtigte nach notarieller Beurkundung zwischen Käufer und Verkäufer und mit Zustellung des Kaufvertrags durch den Notar zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht auszuüben. In dieser Zeit kann eine nötige Finanzierung geprüft werden. Verstreichen die zwei Monate ungenutzt wird davon ausgegangen, dass der Berechtigte von seinem Recht, als neue Vertragspartei in den Kaufvertrag einzusteigen, verzichtet.

Macht der Vorkaufsberechtigte von seinem Recht Gebrauch, entsteht ein eigenständiger Kaufvertrag mit dem Verkäufer. Da bei bestehenden Vorkaufsrechten ein Rücktrittsrecht eingeräumt wird, muss der Verkäufer von diesem Gebrauch machen, da eine Immobilie nicht an zwei unterschiedliche Parteien übertragen werden kann. Ein Vorkaufsrecht kann wie andere Belastungen grundstücksbezogen oder personenbezogen vereinbart werden. Außerdem kann das Recht für einen oder für alle Vorkaufsfälle bestellt werden.

Neben solchen privaten gibt es auch gesetzliche Vorkaufsrechte, welche nicht im Grundbuch eingetragen sind. Dazu zählen insbesondere das Vorkaufsrecht von Mietern bei der Umwandlung in Wohnungseigentum und das Vorkaufsrecht der Gemeinde zur Sicherung der Bauleitplanung.

Darüber hinaus ist die Veräußerung von landwirtschaftlichen Flächen ab einer Größe von 2500m² nach Grundstücksverkehrsgesetz genehmigungspflichtig – für Flächen ab einer Größe von 5000m² besteht ein siedlungsbehördliches Vorkaufsrecht.

Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf wenn Sie Fragen zu einem Vorkaufsrecht im Grundbuch haben.

Erbbaurecht

Ein Erbbaurecht ist das Recht an einem Grundstück, es zu bebauen und zu nutzen. Zusätzlich zum eigentlich Recht werden der vertragliche Erbbauzins inkl. der Wertsicherungsvereinbarung als dingliche Reallast gesichert. Ein Erbbaurecht räumt dem Erbbauberechtigten ein, ein Grundstück zu bebauen und für eine vorher (vertraglich) festgelegte Zeit zu nutzen – oft für 99 Jahre.

Sinn und Zweck eines Erbbaurechts ist, möglichen Auflagen der Gemeinde zur Bebauung innerhalb einer bestimmten Zeit folge zu leisten, selbst wenn eine eigene Bebauung nicht geplant ist. Für die Erbbaurechtsnehmer ergibt sich vor allem in nachfragestarken Märkten der Vorteil, dass der Traum der eigenen vier Wände kostengünstiger realisiert werden kann. Ohne den Grundstückswert ist eine Finanzierung nur für die eigene Immobilie oft kostengünstiger.

Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf wenn Sie Fragen zu einem Erbbaurecht im Grundbuch haben.

Vermerke

Vermerke in Abteilung II des Grundbuchs dienen als Warnfunktion. Eine typische Eintragung ist z.B. ein Sanierungsvermerk der Gemeinde, um auf mögliche, zukünftige Pflichten des Eigentümers hinzuweisen. Häufig anzutreffen ist ebenfalls ein Nacherbenvermerk, der ungelöscht den Verkauf an einen Dritten nahezu unmöglich macht. Wie ein Verkauf doch reibungslos funktioniert, erläutern wir Ihnen gern in einem persönlichen Gespräch.

Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf wenn Sie Fragen zu einem Sanierungsvermerk im Grundbuch haben.

Widerspruch

Die Eintragungen im Grundbuch genießen öffentlichen Glauben – man kann also davon ausgehen, dass Eintragungen im Grundbuch der Richtigkeit entsprechen. Sollte es zu Zweifeln an Eintragungen kommen, kann ein Widerspruch eingetragen werden, der diesen öffentlichen Glauben vorerst aufhebt, bis die rechtliche Situation geklärt ist.

Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf wenn Sie Fragen zu einem Widerspruch im Grundbuch haben.